在全球经济面临贸易保护主义升级与地缘冲突持续的复杂局面下，2025年中国经济展现出强劲的内生韧性，全年GDP增速预计稳定在5%左右，对全球增长贡献率维持在30%以上。作为全国经济与科技创新的核心引擎，深圳积极落实“经济大市挑大梁”的政策导向，以创新驱动为核心，推动新质生产力加速成长。2025年前三季度，战略性新兴产业增加值占GDP比重已攀升至44.1%，机器人、低空经济与空天技术等领域增势尤为显著，同比增幅分别达31.4% 和 30.4%，显示出强劲的创新活力。与此同时，尽管外部环境严峻复杂，深圳外贸仍保持动力与活力，2025年跨境电商卖家线上交易额突破1万亿元人民币，“跨境电商+产业带” 促进贸易和产业协同增效。
蓬勃发展的多元产业不仅构筑了深圳经济的坚实底座，也为办公楼市场带来了活跃的租赁需求。2025年深圳甲级办公楼净吸纳量约42万平方米，位居一线城市之首；优质研发办公市场净吸纳量则达64万平方米，活跃的需求在多元化产业空间持续落地。
从需求结构看，科技、贸易为市场带来重要支撑。2025年互联网科技在甲级写字楼中成交占比32%，依然是核心驱动力量。值得关注的是，硬科技企业基于多元化业务扩张所产生的新租与扩租需求正逐步释放，为市场注入了显著的复苏信心。跨境电商的蓬勃发展，推动出海企业、平台运营、跨境支付、物流货运等产业链关联企业对优质办公空间的需求，形成了显著的服务生态聚集效应。此外，政策层面亦有创新。2025年9月，深圳发布新规，允许存量商业、办公、旅馆等用途相互临时转换，为市场多元化发展提供了制度支持。在此背景下，下半年酒店改造为办公空间的租赁需求显著增长，成为带动市场去化的一个重要因素。
深圳甲级写字楼年度新增供应、净吸纳量和空置率牛顺网
市场分化趋势持续深化。在甲级写字楼市场，前海全年净吸纳量近25万平方米，全市占比近60%，以较高的性价比优势成为热门成交区域。后海全年净吸纳量占比约15%，伴随区域多个科技及金融企业总部大楼投入使用、高端商业文体设施日益完善，其商务价值正获得更多优质企业认可。
在优质研发办公市场，坂雪岗科学城、留仙洞全年净吸纳量分别占比42%、26%，空置率同比均下降约9个百分点，租金同比跌幅分别为0.9%、2.2%，为各子市场中最低降幅。二者以较高的“新动能”产业集聚度，呈现出独立于全市办公楼市场整体下行的韧性行情，凸显产业生态成熟度对办公楼去化的关键作用。
尽管新增需求逐步释放为市场带来曙光牛顺网，但供应高峰之下租金仍处于下行通道。2025年末，深圳全市甲级写字楼平均净有效租金约132.2元/平方米/月，同比下降12.3%，租金同比降幅逐季收窄；优质研发办公净有效租金约84.1元/平方米/月，同比下降7.4%。尽管主动下调租金的存量项目数量趋于减少，但受个别项目的经营压力与结构性市场因素影响，整体租金水平仍延续下行趋势。
深圳甲级写字楼净有效租金和空置率
展望未来，深圳优质办公市场的发展将深度嵌入国家与城市宏观战略蓝图，在机遇与挑战并存的背景下，走向一条以产业动能升级、区域分化加剧和资产运营升维为核心的发展路径。
一方面，作为我国“新动能”产业发展的重要引擎，人工智能、半导体、具身智能等硬科技产业的迅猛发展将为优质产业空间提供核心需求支撑。这些产业不仅自身具有强扩张性，还通过产业链协同效应，激发上下游企业如硬件供应链、数据服务、科创平台等的办公需求，形成“硬科技+生态圈”的复合增长模式。同时，深圳作为“外贸第一城”，其跨境经济生态将为办公市场提供持续增量。随着深圳深化“五外联动”机制、扩大制度型开放，外贸新业态与先进制造业的融合将进一步强化，支撑优质办公空间的去化。
另一方面，供应层面挑战不容忽视。未来三年，预计深圳市场化租赁的甲级写字楼供应量或超300万平方米，研发办公约160万平方米。这将使空置率持续高位运行，租金预计在L形底部徘徊。市场去化进程则取决于各区域与新兴产业的链接强度，产业集聚度高、产业生态完善、配套成熟的子市场将率先企稳，形成独立于整体下行的韧性行情。
业主方的竞争焦点正从单纯的价格战转向资产运营与产业生态服务能力的提升。提供重要的附加价值将是项目脱颖而出的关键。总体来看，市场正处于深度调整与重构期，虽然整体挑战不小，但新兴产业带来的结构性机会为市场的长远健康发展奠定了基础。
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